本报记者 徐国文

长期以来，押金难退、中介跑路、违建出租等问题，一直困扰着广大租房群体。今年9月15日，新出台的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行，住房租赁行业也将迎来全面规范。

9月5日，记者采访了市住房和城市更新局有关负责人，结合本地典型案例，深度解析新规亮点。

破解“押金难退”困局

“退租时房东说家具有划痕要扣押金，可扣多少全凭房东说了算”——这样的押金纠纷，在租房市场里屡见不鲜。

此前，在十堰务工的张女士租了一套房，与房东约定“租期一年，月租金1000元，押金2000元”，并签订了房屋租赁合同。租约到期后，张女士要求退还押金，房东却以“地板有划痕”为由拒绝，双方就押金问题陷入纠纷。最终经相关部门调解，房东向张女士退还了1500元押金。

“这类纠纷的核心，在于租赁合同对押金的约定不够细致。”市住房和城市更新局有关负责人介绍，《条例》第10条明确规定：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中明确约定押金数额、返还时间及扣减押金的情形等事项；除住房租赁合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。

该负责人提醒，租客与房东签订合同时，需仔细核对押金条款，明确扣减押金的具体情形，例如设施设备、室内物品损坏后的赔偿标准。入住时，要和房东一起对房屋内的设施设备、物品进行详细检查并登记；若发现损坏，务必要求房东维修或更换；若物品存在自然磨损、老化，也需通过拍照、录像等方式标注清楚，留存好证据。

切断“中介跑路”风险链

中介人员收取租户租金、押金后失联的情况，也时有发生。

陈先生夫妇随女儿迁居外地，决定将十堰城区的一套房屋出租。他们私下联系某房屋中介机构工作人员，委托对方代办租赁事宜。初期，房屋租金都能按时转入陈先生的银行账户。可一年后，陈先生突然发现租金中断，该工作人员也失去联系。

等陈先生返回十堰查看时，竟发现自家房屋已被违规改造成5个独立房间，分别出租给不同租客，而房屋中介机构工作人员早已卷走预收的全部押金和租金。陈先生随即向有关部门投诉，可调查后发现，他并未与该中介机构签订委托租赁协议，工作人员的行为属于个人行为，且其早已从机构离职，陈先生的维权之路陷入困局。

针对这一现象，《条例》明确规定：住房租赁经纪机构的从业人员，不得以个人名义承接住房租赁经纪业务；住房租赁经纪机构不得代收、代付住房租金和押金。这一规定既规范了房屋中介机构的经营行为，也进一步保障了广大租户合法权益。

市住房和城市更新局有关负责人提醒，群众租房时务必选择正规机构，可通过该局官方网站查询中介机构是否在主管部门备案；若未备案，建议不要通过该中介机构租房。此外，租客支付租金或押金时，应直接转给房东，切勿经中介机构或其工作人员转交，以此规避资金风险。

划出房屋出租“红线”

现实中，不乏100余平方米的住房被分割成多个房间出租，甚至楼顶也被改造出租的情况。殊不知，这类出租房不仅违法，还暗藏诸多安全隐患。

2020年，黄女士通过某租赁平台，以每月500元的价格租下一处位于楼顶的彩钢板简易房。居住期间，因房屋电路故障，她自行购买的一台电器被损坏。黄女士与房东协商赔偿无果后，最终只能选择搬离。

针对这种情形，《条例》第七章规定：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

据市住房和城市更新局有关负责人介绍，《条例》进一步保障了租户人身安全，避免其陷入“阳台蜗居”“多人群租”等困境；对出租方而言，也直接压缩了其通过违规改造房屋牟利的空间，促进其合规经营。

明确合同备案制度

签订房屋租赁合同是确立租赁关系的关键环节，然而部分市民因缺乏法律意识，常出现合同不规范或未及时备案的情况，为后续维权埋下了隐患。

2015年前后，李女士租房时，遭遇房东房产被拍卖的情况，由于她的租赁合同未备案，维权过程异常曲折。“此案中，若租赁合同已完成备案，备案证明就是承租人在租赁期间拥有房屋使用权的最有利证据。”市住房和城市更新局有关负责人指出，《中华人民共和国民法典》明确规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《条例》进一步明确，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等渠道，将住房租赁合同向租赁住房所在地的房产管理部门备案。据悉，合同备案制度具有双重保护功能，一是形式审查保障合同效力，通过备案的合同意味着其条款符合法律规定，权利义务约定明确，能有效规避“阴阳合同”等风险；二是证据效力保障合法权益，备案信息具有公示公信效力，在租金纠纷、押金争议、房屋拍卖等情形下可作为核心证据。

市住房和城市更新局有关负责人提醒，租赁双方签订住房租赁合同时，建议优先使用该局官方网站公布的合同示范文本，明确约定租金标准、支付方式、押金额度、违约责任等核心条款。合同签订后，双方需在30日内到市房屋租赁管理中心办理备案手续，且承租人有权要求出租人配合办理。