文/图记者 秦洪涛

物业费收取多少、用在何处，公共收益如何使用、结余多少——这些曾经让广大业主一头雾水的物业“糊涂账”，如今在张湾区车城路街道高家湾社区和昌豪景湾小区彻底“透明化”。7月11日，该小区业委会与湖北嘉康物业服务有限公司（以下简称“嘉康物业”）正式签订“酬金制”物业服务合同，成为我市城区首个规范化“酬金制”物业小区。

以往物业费“傻傻算不清”

长期以来，十堰多数小区采用“包干制”物业管理模式，物业公司统一收取物业费、自主运营、自负盈亏。该模式看似简便高效，实则暗藏诸多弊端：收缴的物业费直接划入物业公司账户，部分企业为压缩运营成本、提高自身利润，极易出现服务缩水、履职缺位等问题。

业主足额缴费却无法知晓资金明细，小区公共收益更是账目模糊、无从查证。久而久之，业主质疑物业“光收钱不干活”，物业则苦于“干了活却不落好”，双方缺乏信任、矛盾不断。

和昌豪景湾小区共有居民787户，小区业委会主任郝良安坦言：“以往的包干制合同，实行先缴费、后服务的模式，业主对物业资金使用几乎没有监管权限。尽管小区后期通过公开招标引进嘉康物业，园区环境、服务品质大幅提升，水电气暖缴费率常年稳定在90%以上，但仍有部分业主质疑资金使用不透明。”

物业身份从代管到“打工”

今年以来，在市委社会工作部、市住新局，张湾区委社会工作部、区住建局，以及车城路街道、高家湾社区统筹指导下，和昌豪景湾小区率先启动预算决策型“酬金制”物业服务试点改革。

全程参与本次改革的高家湾社区党委副书记陈有清，对“酬金制”作出通俗解读：该模式将物业费、停车费等小区公共收益，全部存入社区、业委会、物业三方共管专用账户，资金权属归全体业主所有。物业公司不再自负盈亏，仅按照合同约定比例提取服务酬金，所有资金收支、预算执行，均需业委会审核、公示，业主可随时查询核验。

“我们的身份彻底转变了。”嘉康物业总经理肖怀民说，“‘包干制’模式下，物业如同项目总包方，收费后自主支配资金，结余即为利润；而‘酬金制’模式下，物业更像是业主聘请的专职服务人员，服务到位、业主满意，才能足额获取酬金，服务不达标则会直接影响薪酬收益。”

这一改革的核心要义，是将小区治理主动权交还业主。以往小区资金支出、项目开销均由物业公司单方决定，如今把“花钱权”交给业主，年度物业服务预算需经业委会审议、业主大会表决通过，预算内支出严格执行分级审核报备制度，所有账目透明可查。小区业主纷纷表示：“现在每一笔资金去向都清晰明了，心里踏实多了，我们不再是小区治理的局外人。”

“10+2”模式为物业添动力

郝良安介绍，小区目前创新实行物业服务“10+2”酬金模式。每年年底，物业公司需提前编制下一年度详细支出预算，明确人员薪酬、园区绿化、设施维保等各项开支，提交业委会审议表决。预算通过后，业委会每月按照当月预算支出总额的10%，向物业公司支付基础服务酬金，薪酬标准与月度服务落实情况直接挂钩。

本年度结束，小区将开展全体业主满意度考核，考核达标后，物业公司可额外获得2%的奖励酬金。“干了就有，不干就没有，新模式真正实现了按劳取酬、优绩优酬。”肖怀民说，物业必须严格落实各项预算服务内容，一旦服务缺位、业主不满意，不仅月度基础酬金受影响，年度奖励酬金也拿不到。

同时，小区建立严格规范的分级支出审批机制：2000元以内应急支出，物业可先行垫付，事后及时向业委会报备；2000元至2万元的项目支出，需经业委会集体表决通过；2万元以上大额支出，必须召开全体业主大会投票决议，确保每一笔公共资金支出有据可依、流程规范、公开透明。

“以往小区路面轻微破损、不影响通行，物业往往会延后维修；如今只要业主提出诉求、业委会表决通过，物业必须第一时间处置落实。”肖怀民表示，新模式不仅大幅提升了小区维修整改效率，也畅通了业主诉求反馈渠道，服务响应更加及时高效。

明白账让业主“当家做主”

从账目模糊到明细公开，从信任缺失到共建共治，本次物业模式改革的落地并非一蹴而就。

为找准改革路径，今年3月，张湾区委社会工作部组织街道及社区工作人员、业委会成员、物业服务人员，前往武汉优秀“酬金制”试点小区实地观摩，系统学习专户管理、预决算编制、业主动员、三方监督等实操方法。学习归来，张湾区委社会工作部组建专班下沉小区调研，梳理物业服务短板、摸排业主核心诉求，精准校准试点改革方向。

4月下旬，湖北省物业治理专家组进驻小区，开展动员宣讲和专场答疑，逐一解答业主关心的资金监管、账目查询、预算编制、酬金核算、整改机制等问题，打消业主顾虑。

随后两个月内，社区高效推进预决算核对、物业服务合同内容优化、业主大会表决方案会审等工作，严格落实公示制度与民主表决流程，切实保障全体业主知情权、参与权和监督权。

“‘酬金制’改革的本质，是物业与业主的身份重塑、关系重构。”陈有清表示，物业企业从单向管理的受托方，转变为业主选聘的专业服务方；业主从被动缴费的旁观者，转变为参与治理、当家做主的主人翁。

物业服务提质让利惠民生

肖怀民坦言，从“包干制”切换为“酬金制”后，物业公司的整体利润空间有所压缩，但小区物业服务质量实现了显著提升。“包干制”模式下，物业完成设施维修后，仍易遭遇业主对材料品质、施工质量的质疑；新模式下，设施更换、耗材选型、价格标准均由业主共同商议决定，全程公开透明，有效杜绝各类争议。

同时，消防设施检测、电梯定期维保等以往业主容易忽视的隐性运维开支，如今全部纳入年度预算明细，逐项公示公开，让小区运维的每一笔开销都晒在阳光下。

“如今我们的职责十分清晰，就是严格按照业主意愿和合同标准，做好各项服务、用好每一笔公共资金。”肖怀民说，“业主满意度是我们获取酬金的核心标准，压力变成提质增效的动力。”

对于广大业主而言，新模式带来的直观改变就是安心舒心。一位业主感慨：“以前交物业费，总觉得稀里糊涂、钱花得不明不白；现在每一笔开支、每一项公共收益都清晰可查，心里有底，居住更安心。”

“这不是简单的收费方式改变，而是一场基层治理的深刻变革。”张湾区委社会工作部相关负责人表示，和昌豪景湾的试点经验成熟后，将在更多小区复制推广，让“明白消费、透明服务”成为物业管理常态。

和昌豪景湾小区“酬金制”实践充分证明，只要实现资金透明、权责明晰、全民共治，物业管理这一基层治理难题便能有效破解。一笔笔清晰可溯的物业账单、一次次高效暖心的服务响应，让业主彻底摆脱旁观者身份、主动参与小区治理，为社会基层治理提质增效注入全新活力。

和昌豪景湾小区与嘉康物业签订“酬金制”物业服务合同。